In fatto ed in diritto: un caso pratico. La cessione di immobile in comunione dei beni in violazione dell'art. 180 c.c. - Parere di Diritto Civile - Comunione legale - Amministrazione dei beni - Annullamento - Illecito endofamiliare.

Caso:

Tizio e Caia contraggono matrimonio nel 2005. Nel 2008 acquistano un fondo rustico sito nella campagne di BETA per dedicarsi alla coltivazione dell’orto ed al giardinaggio, passioni, queste, condivise da entrambi i coniugi. Nel 2010 la famiglia entra in crisi e Caia chiede la separazione giudiziale da Tizio. I coniugi vengono autorizzati a vivere separatamente con ordinanza ex art. 708 cpc nel 2011. Nel 2012, nelle more del giudizio di separazione, Tizio stipula un contratto preliminare di compravendita, regolarmente trascritto, con Sempronio, promettendogli in vendita il fondo rustico sito in BETA acquistato nel 2008 assieme all’ex coniuge Caia. Nel 2014 Caia, venuta a sapere della trascrizione del suindicato contratto, diffida Tizio e Sempronio dal mettere in esecuzione il contratto preliminare ritenendolo inefficacie poiché l’immobile in oggetto allo stesso ricadeva nella comunione legale.

Tizio si rivolge al suo legale chiedendo contezza in ordine alle pretese di Caia.

Parere Motivato:

La questione giuridica sottoposta all’esame dello scrivente verte nel verificare quali siano le conseguenze della violazione, da parte di uno dei coniugi, del regime giuridico dell’amministrazione dei beni in comunione. Più precisamente occorrerà, in via principale verificare quale sia la sorte del contratto tramite cui uno dei coniugi ha promesso in vendita ad un terzo, all’insaputa dell’’altro coniuge, un immobile ricadente nella comunione legale. In subordine, per completezza espositiva, si esporranno le ulteriori forme di tutela esperibili dal coniuge che non ha partecipato alla stipula dell’atto.

Preliminarmente sono doverose alcune precisazioni in ordine al regime giuridico dell’amministrazione die beni in comunione. Il concetto di amministrazione di cui all’art. 180 c.c. va identificato con le normali facoltà connesse al diritto di proprietà sul singolo bene.

Nel strutturare il regime giuridico dell’amministrazione dei beni in comunione prevede l’applicazione di regole antitetiche agli atti di ordinaria e straordinaria amministrazione. Per i primi vige la regola dell’amministrazione disgiunta di modo che sia in facoltà di ciascuno dei coniugi disporre dei beni in comunione e compiere tutti gli atti necessari alla loro conservazione, senza vincoli eterogenei rispetto all’interesse dei coniugi; per i secondi, contrariamente, la regola dell’amministrazione congiunta che esige la necessaria partecipazione di entrambi i coniugi alla formazione dell’atto.

La centralità del regime di amministrazione dei beni della comunione si evince già dal dato testuale del codice, ove si consideri che le norme sull’amministrazione dei beni in comunione non sono derogabile ai sensi dell’art. 210, co. 3 c.c., come anche dalla circostanza che costituisce oggetto di un fervente dibattito giurisprudenziale.

Anzitutto occorre precisare che la scelta del legislatore di assegnare regole opposte all’amministrazione, in ragione dalla sua ordinarietà o straordinarietà, risponde ad uno specifico atteggiamento di favor comunionis, evidentemente orientato a garantire la conservazione della comunione legale. In tal senso è, del resto, perfettamente spiegabile perché la giurisprudenza ha, pur accogliendone la denominazione, ricondotto il criterio di discernimento “dell’essenzialità dell’affare” alla conservazione del patrimonio in comunione, per tal via riconducendo, in linea di massima, i negozi che determinano un’alterazione del patrimonio agli atti di straordinaria amministrazione. In tal senso, esemplificativamente, la Giurisprudenza in composizione nomofilattica proprio con riferimento al contratto preliminare di compravendita (Cass. Civ., sez. Un., sent. 24.08.2007, n. 17952), risolvendo incidentalmente una questione preliminare alla risoluzione del caso di specie. L’atto con il quale il coniuge promette in vendita un immobile in comunione legale, costituendo atto di straordinaria amministrazione, necessita del consenso di ambedue i coniugi, essendo, in caso contrario, se non convalidati, annullabili, atteso che abbia in oggetto beni elencati all’art. 2683 c.c.. Lo dispone l’art. 184 del codice che gli atti di straordinaria amministrazione aventi in oggetto beni immobili o beni mobili registrati, compiuti da uno dei coniugi senza il consenso dell’altro, sono annullabili se non convalidati, entro un anno dal momento in cui l’altro coniuge ne ha avuto conoscenza e comunque, data l’efficacia della presunzione iuris et de iure di conoscibilità dell’atto, decorso un anno dal momento della trascrizione.

Quanto alle conseguenze giuridiche, l’atto compiuto senza il consenso dell’altro coniuge è “annullabile”. Le perplessità che la norma aveva suscitato in dottrina avevano condotto ad un’eccezione di costituzionalità per violazione del principio di non discriminazione atteso che il codice, in materia di comunione ordinaria, prevede la ben più gravosa sanzione dell’inefficacia dell’atto compiuto in disposizione del bene in comproprietà, in assenza del consenso dell’altro proprietario.

La disparità, invece, ci spiega la Giurisprudenza Costituzionale, deriva dalle peculiarità del modello della cd. proprietà solidale che implica la facoltà, per ciascuno dei coniugi, di poter disporre innanzi a terzi dell’intero bene, e mai pro quota, e, pedissequamente, la validità dell’atto stipulato con il terzo. In tal senso, quindi, si è affermato che il consenso del coniuge nel compimento di un atto di disposizione si un bene in comunione compiuto dall’altro coniuge costituisce un dichiarazione di volontà adesiva che configura un negozio autorizzativo finalizzato alla rimozione di un limite all’esercizio del potere di disposizione naturalitier spettante all’altro coniuge.

Fatte tali premesse, ci si sofferma sul caso di specie. Ci riferisce Tizio di aver promesso in vendita a Sempronio, con contratto preliminare di compravendita del 2012, regolarmente trascritto, un fondo rustico acquistato nel 2008 assieme l’ex coniuge Caia, per la coltivazione di ortaggi e per attività di giardinaggio. Il fondo rustico in questione, essendo stato acquistato in costanza di matrimonio, ricadeva nella comunione legale. Caia, venuta a conoscenza della cessione, ha dimostrato la volontà di impugnare il contratto preliminare, provvedendo a costituire in mora sia Tizio che Sempronio, ritenendo che tale atto sia inefficacie. Tizio, quindi, richiede di avere contezza in ordine alla fondatezza della pretesa del coniuge. Come si anticipava costituisce peculiarità della cd. proprietà solidale la circostanza che ciascuno dei coniugi possa disporre, con parvenza di buon diritto, innanzi a terzi, di qualsiasi bene appartenente alla comunione legale, nonostante il legislatore abbia previsto il consenso adesivo dell’altro coniuge.

Indubbiamente, alla stregua delle superiori premesse, l’atto che Caia intende impugnare rientra tra quelli disciplinati all’art. 184 c.c., atteso che, in applicazione del criterio dell’essenzialità dell’affare (Cass. Civ., sez. Un., sent. 24.08.2007, n. 17952), l’atto in questione determina una sostanziale alterazione del patrimonio comune. Tuttavia il contratto preliminare oggetto della controversia p, indubbiamente, efficacie, benché viziato.

Tale vizio, che incide nel procedimento di formazione dell’atto, non ne inficia la valida, costituendo una peculiare ipotesi di annullabilità soggetta al termine decadenziale breve di un anno a decorrere dall’effettivo momento di conoscenza dell’atto o, in ogni caso, dal momento della trascrizione nei pubblici registri.

Ne consegue che in assenza di atti interruttivi la pretesa di Caia in ordine all’accertamento dell’inefficacia dell’atto è assolutamente infondata per i motivi meglio esposti in precedenza. Secondariamente giova rappresentare che, in ogni caso, benché fondata nel merito, l’eventuale domanda di annullamento del preliminare di compravendita promossa ai sensi dell’art. 184 c.c. da Caia, non potrebbe trovare accoglimento in quanto decaduta dalla facoltà di eccepire il limite impeditivo al perfezionamento dell’atto.

In ogni caso, è doveroso fare presente che Caia, in subordine, potrebbe esperire, con buone probabilità di riuscita, un’azione di responsabilità promossa ai sensi dell’art. 2043 c.c. per ottenere il risarcimento del danno patrimoniale subito dall’alienazione del bene senza il preventivo consenso del coniuge comproprietario.

Dott. Salvatore Tartaro