Può, il conduttore, sospendere in autotutela il pagamento del canone di locazione? Convalida di Sfratto - Inadempimento del Locatore - Eccezione di inadempimento.

Il procedimento sommario di convalida dello sfratto intimato per morosità del conduttore di cui all’art. 658 c.p.c. pone al vaglio del Giudice adito istanza di rilascio di immobile in ragione dell’inadempimento del conduttore tale da far apparire evidente, nei termini del c.d. fumus boni iuris, la sussistenza dei requisiti sostanziali per una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1453, comma 1 c.c., salvo non sia diversamente formulata la domanda attorea nel corpus della citazione.

Si tratta di uno strumento processuale, a contraddittorio sommario, improntato alla celerità e finalizzato ad ottenere l’emissione di un provvedimento esecutivo che consenta al locatore di recuperare, in breve tempo, l’immobile detenuto dal conduttore moroso.

Il Giudice può convalidare lo sfratto, disponendo con ordinanza il rilascio dell’immobile, anche nei casi in cui il conduttore, comparso in udienza, si opponga formulando eccezioni “non fondate su prova scritta”.

Fatte le brevi premesse, può, il conduttore, interrompere il pagamento dei canoni di locazione in seguito ad inadempimento del locatore e resistere, vittoriosamente, alla convalida dello sfratto intimato?

La risposta al superiore quesito necessita di una breve ricognizione della disciplina generale della locazione.

Con il contratto di locazione, il locatore “si impegna a far godere (…) del possesso della cosa (…) immobile” al conduttore, verso corrispettivo pagamento di un canone (art. 1571 c.c.)

Con la stipula del contratto di locazione il locatore si impegna a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in stato da servire all'uso convenuto ed garantirne il pacifico godimento durante la durata del rapporto contrattuale (art. 1575 c.c.).

In virtù di ciò il locatore ha l’obbligo di effettuare tutte le riparazioni necessarie “eccettuo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”, il quale ha, per converso, l’obbligo di “darne tempestiva comunicazione” allo stesso, fatta impregiudicata la possibilità di provvedere esso stesso, al fronte di urgenti motivi, con facoltà di chiedere il rimborso delle spese (artt. 1576-1577 c.c.).

Il locatore è altresì tenuto a garantire che la cosa locata sia esenta da vizi materiali “che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito”.

In presenza di vizi materiali della cosa locata il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo del canone, nonché avanzare richiesta di risarcimento danni conseguenti al vizio della cosa, a cui il locatore può sottrarsi dimostrando di aver ignorato l’esistenza dei vizi al momento della consegna della cosa.

Ciò premesso, ritornando al quesito proposto, è evidente che qualora l’inadempimento di alcuno degli obblighi che il codice pone a carico del locatore ingeneri danni al conduttore, questi è legittimato, in presenza di determinate condizioni, a sospendere il pagamento del canone, onde aggravare ulteriormente la propria posizione.

La legittimità di tale condotta, purché contestuale e proporzionale al danno conseguente all’inadempimento dell’altra parte, trova il suo fondamento all’art. 1460 c.c. in virtù del quale “ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie”.

Per la giurisprudenza di Legittimità, l’eccezione di inadempimento costituisce un efficacie forma di autotutela, da utilizzare, anche e soprattutto, al di fuori dell’alveo del giudizio, poiché rende legittimo un rifiuto della prestazione altrimenti non consentito (Cass. Civ., sez. III, sent. n. 1944/77).

Tale rimedio risulta parimenti efficacie anche in sede processuale, atteso che l’eccezione di inadempimento può essere strumentali alla paralisi della domanda attorea.

L’eccezione ex art. 1460 c.c. è proponibile, inoltre, non solo nei casi di inadempimento, ma anche a fronte di un adempimento inesatto quale, esemplificativamente, “la presenza di vizi o difetti su qualità essenziali che connotano il bene oggetto del contratto” (Cass. Civ., sez. II, sent. n. 7227/97).

Più recentemente la S.C. ha avuto modo di precisare che il riparto degli oneri probatori, in caso di eccezione di inadempimento sollevati in corso di giudizio, segue il principio di vicinanza della prova tale per cui “sul debitore convenuto (…) grava l’onere della prova dei fatti costitutivi del diritto fatto valere o dell’eccezione, sicché, come chi agisce per l’adempimento deve provare la fonte del suo diritto ed il termine di scadenza, chi agisce ex art. 1460 c.c. deve provare il fatto che sta alla base dell’eccezione in ossequio all’art. 2967 c.c.” (Cass. Civ.m sez. Lav., sent. n. 890/2013)

Di guisa alle precedenti osservazioni, è possibile affermare che l’eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore intimato tramite cui si deduce l’inottemperanza agli obblighi di cui agli art. 1575 e 1576 c.c., qualora l'inadempimento sia stato fonte di danni provati con documentazione formata ante causam, sia idonea a minare ragionevolmente il fumus boni iuris della domanda di rilascio dell’immobile atteso che, qualora fosse accertata la responsabilità del locatore per l’inservibilità dell’immobile locato, il comportamento inadempiente del conduttore sarebbe ricostruibile in termini di autotutela, con conseguente legittimità dell’interruzione del pagamento dei canoni ai sensi e per gli effetti dell’art. 1460 c.c.

Se ne deduce che la domanda di rilascio formulata in via sommaria dal locatore inadempiente è carente del presupposto del fumus boni iuris, attesa la formulata eccezione d’adempimento, come anche la domanda di ingiunzione al pagamento dei canoni pregressi atteso che il lamentato inadempimento del locatore sia stato fonte di ingenti danni economici per il cui accertamento deve procedersi in via riconvenzionale.

Né tanto meno, facendo leva sull’entità del danno, possono ritenersi integrati i presupposti per la pronuncia di convalida dello sfratto nonostante l’opposizione ai sensi dell’art. 665 c.p.c., sussistendo indubbiamente fondati motivi di ritenere che tale ordinanza possa costituire grave pregiudizio ad un soggetto che si dichiara ulteriormente danneggiato nell’esecuzione di codesto rapporto locatizio.

dott. Salvatore Tartaro