In fatto ed in diritto: un caso pratico. L'edificazione con investimento esclusivamente proprio su fondo in comproprietà - Accessione - Comunione - Ius tollendi

Traccia:

Tizio, Caio e Sempronio sono comproprietari di un fondo edificabile, sito in San Vito Lo Capo, ove, nel gennaio 2017, Tizio comincia a costruire – con regolare concessione da lui ottenuta – un immobile per destinarlo a casa vacanze da locare ai turisti durante la bella stagione. Finita la costruzione, Caio e Sempronio che durante i lavori non hanno manifestato opposizione alla stessa, scrivono a Tizio affermando che la nuova costruzione è di proprietà comune e che, quindi, i proventi delle locazioni stagionali verranno ripartite tra tutti e tre. In mancanza i due minacciano di adire il Tribunale di Trapani perché gli ordini il ripristino dello stato dei luoghi. Tizio gli risponde, con lettera raccomandata a.r., che la nuova costruzione appartiene a lui soltanto perché edificata con soldi propri in un fondo anche di sua proprietà e che essi, pur avendo avuto notizia della costruzione non hanno manifestato dissenso all’opera altrui. Caio e Sempronio si rivolgono al loro legale di fiducia per sapere della fondatezza di quanto affermato dal Tizio. Premessi brevi cenni sugli istituti coinvolti, il candidato rediga parere motivato.

Parere pro veritatae:

La questione giuridica sottoposta all’esame dello scrivente verte nello stabilire se l’immobile costruito da uno dei comproprietari investendo risorse esclusivamente proprie, senza l’esplicito consenso degli altri comunisti, i quali, tuttavia, non hanno provveduto a manifestare espressamente dissenso, ricada  in comproprietà in ragione dell’operatività del principio dell’accessione ovvero deve considerarsi di proprietà esclusiva del costruttore riconoscendo, per converso, in capo agli altri comunisti, lo ius tollendi di guisa alla violazione dei principio espressi agli artt. 1102 e 1108, co. 1 cod. civ.

Preliminarmente è doverosa una breve premessa sull’istituto dell’accessione e sul regime giuridico della “comunione” in quanto la corretta soluzione del caso prospettato varia radicalmente a seconda dell’istituto applicato.

L’accessione, disciplinata agli art. 934 ss. cod. civ., è un istituto di derivazione romanistica, costituente modo di acquisto della proprietà a titolo originario.

Come emerge dal dato sistematico del codice, oltre che da granitica giurisprudenza di legittimità, il principio espresso all’art. 934 c.c. costituisce un meccanismo oggettivo dell’acquisto della proprietà che opera ipso jure indipendentemente dalla volontà acquisitiva del soggetto.

L’operatività automatica del principio dell’accessione deriva dalla natura giuridica di tale modalità di acquisto della proprietà che dipende dal verificarsi della stabile incorporazione dell’opera sul suolo, e cioè dal verificarsi di un fatto giuridico in senso stretto, con la precipua conseguenza che il momento acquisitivo della proprietà coincide con quello della realizzazione dell’opera, sicché la pronuncia di acquisto della proprietà per accessione ha natura meramente dichiarativa.

La portata generale del principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c. appare corroborata anche dal dato sistematico del codice. A tal uopo è opportuno porre in risalto la clausola di riserva contenuta nella norma in esame.

Benché ciò sarà trattato più specificatamente nel proseguo, è fin d’ora opportuno precisare che il legislatore ha previsto che la norma di cui all’art. 934 c.c. si applichi “salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”, rendendo di lampante evidenza che l’operatività del principio può essere esclusa dal “titolo” negoziale, ovvero dall’applicazione di norme eccezionali in virtù del principio lex specialis derogat generali (cd. principio di specialità).

A ciò si aggiunga che costituisce dato controverso se l’operatività del principio dell’accessione sia limitato ai casi in cui la costruzione dell’opera sia effettuata da un terzo su fondo altrui, ovvero se, per converso, si può parlare di acquisto a titolo originario per accessione anche in presenza di edificazione su terreno proprio o in comproprietà.

L’istituto della comunione si applica in presenza di cotitolarità del diritto di proprietà in capo ad una pluralità di soggette (art. 1101 c.c.).

In dottrina si è parlato, richiamando fonti romanistiche, di utilizzazione in solidum per qualificare una forma di godimento che presenta i caratteri della integralità e non esclusività.

Tale concezione è stata accolta, mutatis mutandis, anche dalla Suprema Corte che ha identificato quale criterio naturale previsto dal codice l’utilizzo indifferenziato, o promiscuo, che si estende parallelamente e contemporaneamente su tutta la res di modo che le facoltà di ciascun partecipante trova limiti naturali esclusivamente nelle uguali facoltà di tutti gli altri.

Il pieno godimento della res da parte dei singoli comunisti incontra, quindi, il duplice limite del rispetto della destinazione d’uso comuno e del divieto di frapporre limiti al godimento pieno degli altri comunisti,

La disciplina, così strutturata, si connota per un peculiare regime di amministrazione del bene oggetto della comunione, in virtù del quale, ciascun comproprietario può apportare, autonomamente qualsiasi genere di migliorie destinata al miglior godimento della cosa, pur senza determinare l’inservibilità per gli altri comunisti.

La disciplina dell’amministrazione del bene in comunione, contenuta agli artt. 1105 e 1108 c.c., è perciò improntata sul principio dell’amministrazione congiunta che esige la deliberazione della maggioranza dei partecipanti nell’esercizio dell’amministrazione ordinaria.

Soggetti ad una sub species di amministrazione disgiunta, invece, sarebbero i poteri di signoria strettamente connessi al miglioramento del godimento della res, tanto che l’art. 1102, co.1 cod civ. testualmente prevede il comunista possa “apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per migliorare il godimento della cosa”.

Il limite a tale potere di signoria, quindi, va identificato nell’alterazione permanente della cosa comune, laddove la miglioria diventa innovazione soggetta al principio dell’amministrazione congiunta secondo il criterio della maggioranza ai sensi dell’art. 1108 cod. civ.

La nozione di innovazioni va ricercata nel contiguo istituto del condominio, nella cui materia, la giurisprudenza della Suprema Corte ha avuto più volte modo di precisare che per innovazione “qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento o, comunque, alterare la destinazione originaria” (così Cass. Civ., sent. 12.02.1980, n. 1111).

L’apportamento di innovazioni, nonché il compimento di atti di straordinaria amministrazione, quindi, è soggetto all’approvazione della maggioranza dei partecipanti ed incontra l’unico limite nel divieto di pregiudicare i diritti e gli interessi anche di uno soltanto dei partecipanti

Fatte tali premesse è evidente che, con riferimento al caso di specie, occorre stabilire se la costruzione effettuata a proprie spese, costituente indubbiamente innovazione ai sensi dell'art. 1108 cod. civ., dal comunista senza il consenso degli altri entra in comunione per effetto dell’operatività del principio dell’accessione, ovvero rimanga di esclusiva proprietà di Tizio, legittimando Caio e Sempronio a pretendere il rispristino dello stato dei luoghi vista la violazione dei principi di cui all’art. 1102 e 1108 co. 3 cod. civ.

La soluzione della predetta questione necessità il preventivo chiarimento delle criticità ermeneutiche inerenti l’operatività del principio dell’accessione, e segnatamente se tale principio trova applicazione anche in presenza di costruzione su fondo proprio od in comproprietà, nonché se la disciplina della comunione può, legittimamente, essere adoperata come deroga legale al principio dell’accessione.

Con riferimento alla prima questione prospettata, giurisprudenza recente, ribaltando il precedente e granitico orientamento della Corte di Legittimità secondo cui il principio di cui all’art. 934 cod. civ. si applicava anche ai comunisti (in questo senso cfr. Cass. Civ., sent. 11.07.1978, n. 3479; Cass. Civ., sent. 11.11.1997, n. 11120) aveva affermato che presupposto di operatività dell’accessione sarebbe la terzietà del costruttore rispetto al fondo (in questo senso cfr. Cass. Civ.  Cass. Civ., sent. 27.03.2007, n. 7523; Cass. Civ., sent. 22.03.2001, n. 4129), con la conseguenza che, in presenza di edificazione su fondo in comunione effettuata in violazione del regime di amministrazione dei beni in comunione, la proprietà della nuova costruzione illegittima sarebbe acquisita dal comunista costruttore, rimettendosi, a contrario, ai comunisti lesi nei diritti sulla cosa in comune, l’esercizio del cd. ius tollendi, e cioè il diritto di chiedere il rispristino dello stato dei luoghi.

In vero tale teorica appare fortemente opinabile e non appare reggere alle censure mosse per tempo dalla dottrina e, successivamente, corroborate dalla giurisprudenza di legittimità.

Anzitutto, quanto alla presunta circuizione dell’ambito di applicazione dell’art. 934 cod. civ. di modo da escludevi i beni soggetti a comunione, si rilevano due argomenti decisivi.

Intanto è di lampante evidenza che, sostenere la circuizione della sfera di operatività sul presupposto della terzietà del costruttore rispetto alla comunione, e cioè ai soli casi di occupazione illegittima, appare un’arbitraria interpretazione resa in palese contrasto con il dato testuale del codice secondo cui la proprietà di “qualunque” opera costruita su un fondo segue lo stesso in virtù della stabile incorporazione.

Per altro verso non può negarsi che uno sguardo sistematico alla sez. II del Titolo II del Libro III cod. civ. rende di lampante evidenza che le ipotesi di ingerenza del terzo nel godimento del bene in comunione ricada nell’ambito di applicazione dell’art. 936 cod. civ. che disciplina la cd. accessione invertita.

Per ciò è la stessa lettura sistematica di tale parte del codice che rende di lampante evidenza la portata applicativa della clausola di riserva di cui all’art. 934 cod. civ. la quale appare derogabile, a titolo di lex specialis, dalle sole disposizione di cui agli art. 935, 936 ss. cod. civ.

Ciò posto è di lampante evidenza che le norme in materia di comunione non si pongano in rapporto di specialità con il principio dell’accessione.

Sotto questo profilo và altresì evidenziato che la soluzione prospettata dalla giurisprudenza su citata conduceva all’esito paradossale di favorire il comunista costruttore, nel senso che, posta in essere la costruzione in violazione del regime di amministrazione del bene in comunione, la proprietà avrebbe dovuto ricadere esclusivamente in capo al comunista costruttore, legittimando gli altri comproprietari ex artt. 1102 – 1108, co. 3 e 2933 cod. civ. all’esercizio dello ius tollendi nella misura in cui questi abbiano espressamente e validamente manifesta dissenso in corso d’opera.

A tal riguardo, infatti, per granitica Giurisprudenza l’esercizio dello ius tollendi deve essere bilanciato con il principio di tolleranza, di buonafede e di affidamento, con la conseguenza che l’accesso al rimedio del rispristino dello stato dei luoghi sarebbe precluso ogni qualvolta che la costruzione sia realizzata a scienza e senza dissenso, atteso che l’acquiescenza del comproprietario che ha conoscenza dei lavori di edificazione integra i presupposti per il sorgere del legittimo affidamento del costruttore al sopravvenuto consenso del comproprietario. (cfr. Cass. Civ. sez. Un., sent. 15.11.2007, n. 23726; Cass. Civ., sez. Un., sent. 27.04.2017, n. 10413)

A corroborare le precedenti considerazioni una recentissima pronuncia della Suprema Corte che, nel dirimere il contrasto giurisprudenziale ravvisato in materia di applicabilità dell’accessione alla comunione, ha stabilito che “La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 cod. civ., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso”, e conseguentemente che“ove lo ius tollendi non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera” (così Cass. Civ., sez. Un. , 16.02.2018, n. 3873).

Alla stregua delle superiori argomentazioni è possibile affermare che la costruzione oggetto della vertenza non può dirsi costruita illegittimamente in quanto Caio e Sempronio ne erano a conoscenza e ciò nonostante non hanno opposto formale ed espresso dissenso al proseguimento dell’opera. Alla luce di ciò è di lampante evidenza che a quest’ultimi è precluso l’esercizio dello ius tollendi.

Per altro verso, invece, in applicazione dei principi recentemente dettati dalla Suprema Corte appare oltremodo legittimo ritenere Caio e Sempronio comproprietari dell’immobile costruito da Tizio, in virtù dell’operatività del principio dell’accessione, con la conseguenza che fondata è la loro pretesa di ottenere pro quota gli introiti delle locazioni stagionali.

Ciò nonostante, tuttavia, non può tacersi che Tizio ha diritto a riscuotere da Caio e Sempronio, pro quota, le spese dallo stesso sostenute per la realizzazione dell’edificio, con la conseguenza che, ragioni di convenienza suggeriscono, previo ottenimento di un provvedimento di accertamento dell’avvenuto acquisto della proprietà per stabile incorporazione, di optare per una compensazione atecnica del rispettivo-dare avere sino a conguagli delle somme da restituire.

Tanto dovevo per incarico ricevuto.

Dott. Salvatore Tartaro